Letzte Änderung: 12.08.2010
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| Unsere Immobilienfirma und unser Tätigkeitsbereich auf dem Immobilienmarkt |
Bereits seit Anfang der 1990er Jahre ist der Firmeninhaber, Frank Noack, auf dem Immobiliensektor in und um Berlin
erfolgreich aktiv.
Seit Ende der 1990er Jahre ist die NOACK Immobilienberatung in ihrer heutigen Struktur am Markt. In dieser Zeit konnten diverse Vermietungen und
Verkäufe von Gewerbe- und Wohnimmobilien realisiert werden.
Im Jahr 2001 hat sich als Haupttätigkeitfeld die Vorbereitung von Zwangsversteigerungen von Immobilien in Berlin und Brandenburg sowie die
Vermarktung weiterer "notleidender" Immobilien durch Insolvenzverkäufe und andere Bankenverwertungen entwickelt, die wir
im schriftlichen Auftrag der jeweiligen Gläubiger (meist Banken) durchführen.
Die angebotenen Immobilien reichen von der Eigentumswohnung (vermietet oder leer), über Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser, Wohnungspakete, Miethäuser,
Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Praxisgebäude, einzelnen Büros, Läden etc., Industriehallen, bebaute und unbebaute Grundstücke, Einkaufszentren, Ferienwohnungen
(überwiegend in Mecklenburg-Vorpommern) und viele andere mehr.
Die meisten dieser Immobilien stellen interessante Kapitalanlagen dar.
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| Arten von Zwangsversteigerungen |
Im Falle einer Versteigerung im Gericht werden i. d. R. zwei Arten unterschieden. Es gibt die
Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung (die häufigste Form zur Beibringungen von Schulden gegenüber dem Kreditgeber)
sowie die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, die auch als Teilungsversteigerung bezeichnet wird
(Auflösung von Erbengemeinschaften, nach Ehescheidungen oder auch zur Auflösung von Gesellschaften oder Eigentümergemeinschaft ohne
Erbrechtszusammenhänge o. ä.). Wir betrachten hier vorrangig die erstgenannte Variante der gerichtlichen Zwangsversteigerung,
die von den Gläubigern (meist Banken) beantragt wird.
Die ebenfalls stattfindenden freien Versteigerungen im Sinne einer Auktion
bleiben außer Betracht.
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| Ablauf einer gerichtlichen Zwangsversteigerung (grobe Zusammenfassung) |
In der Regel nimmt eine gerichtliche Zwangsversteigerung etwa 45 - 60 Minuten Zeit in Anspruch.
Einleitend werden vom Rechtspfleger Daten und Informationen zum Objekt sowie Grundbucheinträge verlesen. Insbesondere die Einträge
in Abteilung 3 des Grundbuches (alles rund ums Geld) sind jedoch sekundär, da die Zwangsversteigerung den großen Vorteil hat, dass
diese Einträge im Anschluss gelöscht werden. Nur in sehr wenigen Ausnahmen können solche Einträge teilweise Bestand haben. Ferner
werden noch sog. Anmeldungen verlesen, wer welche Ansprüche geltend macht. Alle angemeldeten Ansprüche werden aus dem Versteigerungserlös
befriedigt.
Dann verkündet der Rechtspfleger den Beginn der
Bietzeit, die mind. 30 Minuten beträgt (auch wenn keine Gebote abgegeben werden). Ein "Warten mit der Gebotsabgabe bis zur letzten
Minute" erweist sich meist als unnötig, da die Bietzeit theoretisch unendlich fortgesetzt werden kann.
Das erste Gebot wird
direkt beim Rechtspfleger unter Vorlage eines gültigen Personaldokuments (Ausweis oder Reisepaß) und auf Verlangen mit Nachweis der
geleisteten Bietsicherheit abgegeben. Im Falle einer Überweisung prüft der Rechtspfleger per Liste, ob der jeweilige Bietinteressent rechtzeitig
eine Einzahlung getätigt hat. Liegt diese nicht vor, gilt sie als nicht erbracht. Ob der im Saal anwesende Terminsvertreter des Gläubigers
die Sicherheitsleistung tatsächlich beantragt, hängt von der Höhe des Gebotes ab. Ist dieses zu niedrig, wird oft bzw. zunächst auf
diese Beantragung verzichtet, da ein zu niedriges Gebot ohnehin keinen Zuschlag erhalten würde. Auch wenn der Terminsvertreter
die Sicherheitsleistung beim Rechtspfleger beantragt, muss dies nicht zwingen heißen, dass die Höhe des Gebotes zuschlagsfähig ist.
Die Gebote werden laut und deutlich mit Namen und Höhe verlesen, da jeder Anwesende dies vernehmen muss.
Nun hängt der weitere
Verlauf von anderen Geboten ab. Gibt ein Bieter mehr als ein Gebot ab, kann er dies i. d. R. vom Platz aus tun. Am Ende der
Versteigerung fragt der Rechtspfleger dreimal, ob noch weitere Gebote erfolgen. Ist dies nicht der Fall, ist die Bietzeit beendet.
Je nach Höhe des Gebotes und bei sofortiger Zuschlagserteilung wird der Meistbieter ab diesem Moment Eigentümer der Immobilie. In
einigen Fällen wird eine sog. Zuschlagsaussetzung beantragt, um dem Gläubiger (meist eine Bank) eine finale Entscheidungszeit
einzuräumen. Auch bei sofortigem Zuschlag kann der Besitzübergang der Immobilie noch etwas Zeit in Anspruch nehmen.
Bei einem Erwerb über den Weg der gerichtlichen Zwangsversteigerung kauft man die Immobilie "wie sie liegt und steht",
"gesehen oder nicht gesehen" und "ohne jede Garantie". Basis ist das gerichtliche Verkehrswertgutachten.
Im Falle eines
Zuschlages erhält der Meistbieter vom Gericht per Post Mitteilung, wie der weitere Ablauf ist und bis wann er welche Summen zu zahlen
hat.
Sofern Sie weitere Informationen benötigen, die Ihnen den Ablauf einer gerichtlichen Versteigerung veranschaulichen,
zögern Sie bitte nicht, sich mit uns in Verbindung zu setzen.
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| Sicherheitsleistung / Bietsicherheit |
Bereits seit Februar 2007 ist es NICHT mehr möglich, die Sicherheitsleistung, die prinzipiell mindestens 10% vom Verkehrswert
beträgt, in bar zu hinterlegen! Über die vorhandenen Möglichkeiten informieren wir Sie gerne. Die meist verwendete Methode ist die Banküberweisung auf das Konto der
Landesjustizkasse des jeweiligen Bundeslandes, die in Berlin KEJ, Kosteneinziehungsstelle der Justiz, heißt.
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| Notar / Notarvertrag |
Bei Immobilien, die über den Weg der Zwangsversteigerung veräußert werden, ist kein Notar involviert. Der Rechtspfleger
übt hier diese Funktion aus und das Gericht erhebt eine "Schreibgebühr" von etwas weniger als 1 % des Höchstgebotes (sofern Zuschlag erteilt wurde).
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| Fälligkeit der Zahlung bei höchstem Gebot |
Die gezahlte Sicherheitsleistung wird vom Bieter mit dem höchsten Gebot als Anzahlung einbehalten. Die verbleibende Summe wird
innerhalb der folgenden ca. 6 bis 12 Wochen zur Zahlung fällig und in dieser Zeit mit 4% p.a. zu Lasten des Erstehers verzinst. Der Erwerber wird schriftlich informiert,
bis wann und wohin der "Restbetrag" zu zahlen ist. Andere, nicht erfolgreiche Bieter erhalten die Sicherheitsleistung automatisch zurück.
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| Grunderwerbsteuer |
Seit Anfang 2007 beträgt die Grunderwerbsteuer bei Immobilienerwerb in Berlin 4,5 % des Kaupfreises. In allen anderen
Teilen von Deutschland gelten 3,5 %. Es spielt hierbei selbstverständlich keine Rolle, ob die Immobilie über den Weg der Zwangsversteigerung oder
über den sogenannten "freien Markt" erworben wurde.
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| Grundsteuer |
Hinweise zur Höhe und Berechnung der Grundsteuer für eine Immobilie in Berlin finden Sie hier.
Bitte beachten Sie bzgl. der Verlinkung auch unseren Disclaimer.
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| Objektbesichtigungen im Falle einer Zwangsversteigerung |
Bei Immobilien, die über den Weg der Zwangsversteigerung veräußert werden, ist es nicht immer möglich, diese im Vorfeld
Immobilien zu besichtigen. Wir versuchen es meist einzurichten, können es jedoch nicht in jedem Falle garantieren! Alleinig die Nutzer der jeweiligen
Immobilie (Mieter oder Eigentümer) entscheiden, ob sie jemanden in das Objekt lassen, oder nicht. Man kann dies rechtlich nicht erzwingen.
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| Persönliches Gespräch |
Sofern Sie uns für ein persönliches Gespräch aufsuchen möchten, finden Sie hier eine
kurze Lagebeschreibung mit Routenplaner. Bitte stellen Sie sicher, dass Sie uns im Vorfeld kontaktiert und einen
Termin ausgemacht haben.
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